Российская практика ипотечного кредитования

Управление данным риском можно свести к системе мер, принимаемых как на уровне государственных структур, так и в рамках службы риск-менеджмента банка. В частности необходимы такие меры, как:

- определенный сравнительно большой первоначальный взнос в качестве частичной оплаты объекта кредитования – 30% от стоимости залога. К снижению этой планки стоит подходить с осторожностью;

- в меру консервативный подход со стороны банка к заемщику в части установления нормативов кредитования под залог недвижимости. Так, высокий показатель ежемесячных платежей по кредиту в совокупном доходе заемщика и значительная величина кредита в рыночной оценке приобретаемой недвижимости способны привлечь более широкий круг «розничных» клиентов к банку. Но вместе с тем данные критерии не могут превышать «критические» для кредитора значения, согласно которым кредитовать становится коммерчески невыгодно и неоправданно рискованно;

- требование к заемщику страховать свою ответственность от возможного невозврата ресурсов банка в будущем. В данном случае было бы выгодно привлечь одну или даже несколько страховых компаний, аккредитованных для работы на ипотечном сегменте (страхование ипотечных рисков). Это позволит диверсифицировать риски потерь банка путем переложения части риска на третью сторону.

- субсидирование из бюджета процентной ставки по кредитам или величины первоначального взноса – с целью снижения бремени ответственности заемщика в размере не более 50%. При этом клиент должен отвечать определенным параметрам устойчивости своего финансового положения и обладать достаточно ликвидным обеспечением в качестве гарантии от невозврата. Необходимо, чтобы льготная для заемщика ипотека была рентабельной для ссудодателя.

2) риск процентной ставки – связан с потенциальным недополучением кредитором прибыли в результате изменения процентных ставок по привлекаемым ресурсам и выданным кредитам. Кроме того, риск генерируется возможным в будущем понижением реальной стоимости амортизационных фондов по сравнению с номинальными выплатами, когда обеспечение не может более – на всю сумму – гарантировать возврат размещенных средств. Таким образом, риск возникает из-за частых проблем банков с ликвидностью, ценовыми «перебоями» на рынке недвижимости и выбора неэффективной, например, слишком агрессивной кредитной стратегии банка. В данном случае возможно принятие следующих мер:

- структурирование диверсифицированного портфеля активов о срокам, ставкам и направлениям вложений;

- формирование подвижного портфеля ценных бумаг, позволяющего сглаживать перебои с ликвидными ресурсами;

- установление Правительством РВ так называемых потолков ростовщичества (широко распространенных в США) для предупреждения чрезмерного завышения ставок предложения банками (например, для рублевых ссуд – учетная ставка + 200 базисных пунктов);

- представляется целесообразным все депозиты частных вкладчиков освобождать от резервирования в случае, если в кредитном портфеле банка доля кредитов на жилищные цели составит не менее 40-50% потребительского портфеля. Это позволит направить усилия банков на дешевую для них и доступную для россиян ипотеку. При несоблюдении ориентира ввести с месяца, в котором было отмечено уменьшение ипотечного портфеля, нормальный режим отчислений сроком на один год, в том числе с изъятием в резервы. Мера может оказаться действенной лишь по отношению к банкам ипотечного кредитного профиля, обладающими сравнительно большой величиной «длинных» ресурсов.

3) риск альтернативного выбора ранжируется на риски досрочного погашения и предварительных обязательств. Вероятность потерь в этих случаях вытекает из раннего погашения «длинного» ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента или из ошибочной оценки ставки предложения для индивидуального заемщика перед началом финансирования кредита, если политика банка позволяет варьировать ставками для разных случае и критериев заимствования. Мероприятия по предупреждению риска сводятся к следующему:

- установление временного или стоимостного лимита на досрочное погашение. В то же время банкам не следует злоупотреблять в ущерб доступности большими штрафами за досрочную уплату долга;

Еще по теме:

Методология формирования кредитной политики в коммерческом банке
Методология формирования кредитной политики банка предполагает формулирование основных принципов, используемых для решения рассматриваемой проблемы. Первый из них определяется необходимостью учета многовекового опыта западной банковской системы. Здесь речь идет в первую очередь об использовании эфф ...

Страхование гражданской ответственности в сфере строительства и эксплуатации жилья
Действующее гражданское законодательство предусматривает, что лица, причинившие вред, обязаны возместить его в полном объеме, значительная часть убытков, наносимых при строительстве и эксплуатации жилья, ответственными за него лицами не возмещается. Это связано как с отсутствием финансовых возможно ...

Асимметричность информации
Асиметричность инфомации состоит в том, что одни участники рынка знают одно, а их партнеры другое и по этому по-разному оценивают риск. С точки зрения неоклассиков, асимметричность информации – одна из причин фиаско, или несостоятельности, рынка. В результате асимметричной информации возникают инте ...