Основные модели ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

На основании ипотечного законодательства на различных уровнях предпринимаются попытки привлечь денежные средства населения. Для этого и федеральные власти, и власти субъектов Российской Федерации, а также основные участники рынка ипотечного кредитования (коммерческие банки, застройщики, риэлтеры, страховые компании и т.п.) разрабатывают различные схемы по привлечению источников финансирования ипотечных кредитов.

В настоящий момент в регионах Российской Федерации представлен достаточно широкий спектр моделей ипотечного кредитования. Однако по основным признакам их можно классифицировать в рамках четырех типов: кредитование через ипотечный банк, финансирование посредством централизованных институтов вторичного рынка закладных, продажа жилья в рассрочку строительными фирмами, программа льготного кредитования отдельных категорий граждан.

Одна из первых программ ипотечного кредитования жилищного строительства была разработана в 1992 г. корпорацией «Жилищная инициатива» совместно со Сбербанком и Госстрахом России. Программа предусматривала создание на территории России сети ипотечных банков. Она была рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиций коммерческих структур под залог недвижимости, и предусматривала шесть схем ипотечного кредитования жилищного строительства.[34, 130]

1. Схема «Форвардкредитинвест». Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта. Данная программа рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры.

2. Схема «Ретрокредитинвест» ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, если рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.

3. Схема Комбиинвест». Кредит выдается в случае, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.

4. Схема «Фьючерсинвест». Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двумя путями: самому вкладывать средства в строительство, принимая финансовые риски и оплачивая счета генерального инвестора – застройщика; либо переложить на последнего все финансовые риски нестабильности окончательной цены строительства, поручив продажу старого жилья и строительство нового.

5. Схема «Рентный залог». Одиноким пенсионерам предлагается оформление закладной на принадлежащее им жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере 5-20 кратного минимального гарантированного уровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.

6. Схема « Семейные жилищные накопительные счета». На счете в банке предварительно накапливаются денежные средства для последующего получения ипотечного кредита на строительство и приобретение дома, квартиры, дачи, гаража или других объектов недвижимости. Кредит предоставляется в рублях сроком на 3-5 лет при условии, что платежи по его погашению вместе с процентами составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.

К сожалению, в Российской Федерации сегодня практически нет ипотечных банков. Рискованность ипотечных операций обусловливает дороговизну кредита, и тем самым недоступность его для большинства населения. Как свидетельствует российская банковская практика, в случае невыполнения должником своих обязательств кредитные учреждения в Российской Федерации сталкиваются с проблемами при обращении взыскания на заложенное имущество.[34, 131]

В первые годы развития ипотечного кредитования для снижения риска кредитных операций российскими банками широко применялась схема «аренда с правом выкупа». Данная схема предполагает переход квартиры в собственность дочерней структуры банка до полного погашения кредита. Имея квартиру в своей собственности, банк снимает с себя проблему выселения неплатежеспособного заемщика и практически гарантирует возврат кредита. Кроме того, решается проблема организации расчетов за купленное жилье. Однако это схема невыгодна для заемщика. Во - первых, заемщик несет высокие расходы при оформлении кредита. Во - вторых, при невозможности внести очередную сумму платежа заемщик может лишиться части выплаченных средств. В - третьих, в случае банкротства банка заемщик так же теряет свои средства и надежду на получение квартиры. Кроме того, суд может признать сделку ничтожной, так как договор аренды фактически прикрывает кредит под залог.

Еще по теме:

Лицензирование кредитной организации
Федеральным законом «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» к компетенции Банка России отнесено принятие решений о возможности государственной регистрации кредитных организаций, выдаче кредитным организациям лицензии на осуществление банковских операций, приостановлению действия у ...

Анализ активов ООО «Русфинанс банк»
Активные операции банка составляют существенную и определяющую часть его операций. Анализ активов банка начинается с исследования динамики абсолютных и относительных показателей и исследования структуры активов. Под структурой активов понимается соотношение разных по качеству статей актива баланса ...

Анализ прибыли ООО «Русфинанс банк»
Одним из важнейших этапов анализа деятельности коммерческого банка является анализ прибыли. От величины прибыли зависят увеличение собственного капитала, создание и пополнение резервных фондов, финансирование капитальных вложений, размер выплаты дивидендов и покрытие других затрат.[10]. Анализ приб ...