Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т.п. [Разумова, 2005, с. 12].
Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами.
– Во-первых, ипотека, как и всякий залог, – это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды и т.д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.
– Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и всё, что прочно связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.
– В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остаётся собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время залогового периода.
– В четвёртых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.
– В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека даёт возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.
– И наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной [Разумова, 2005, с. 12-13].
Можно выделить следующие принципы ипотеки:
1. гласности, или публичности, – доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;
2. специальности – возможность установления ипотеки только к определённой недвижимости и в определённом объёме;
3. достоверности – записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;
4. старшинства – преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;
5. бесповоротности – ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;
6. неприменимости погасительной давности к занесённым в ипотечную книгу правам [Разумова, 2005, с. 13].
Таким образом, ипотечный кредит – это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).
Еще по теме:
Методы оценки собственного капитала банка
Капитал банка играет роль своеобразного буфера, который поглощает потери от реализации разнообразных рисков. Капитал служит защитой для средств вкладчиков и кредиторов, поскольку убытки от кредитных, инвестиционных, валютных операций банка, злоупотреблений, ошибок списываются за счет резервов, кото ...
Первые кредитные учреждения
Преобразование отдельно взятого кредитора в банк исторически происходит на той стадии развития цивилизованного общества, когда товарный обмен перестает быть случайным, а масштабы кредитной деятельности требуют ее обособления от коммерческой торговли. Для экономики средневекового города организация ...
Развитие и структура кредитной системы Российской империи
Первые попытки устройства в России государственных кредитных учреждений относится к XVIII веку. Начало этим попыткам относится к правлению императрицы Анны Иоановны. Своим указом она повелевала в 1733 г. открыть ссуды из Монетной конторы. Однако кредитные операции Монетной конторы были очень незнач ...